Bloßes Eigentum : Wie funktioniert die Trennung zwischen Nießbrauch und bloßem Eigentum ?

Immobilieninvestitionen werden oft als unteilbares Ganzes wahrgenommen. Doch das französische Zivilrecht bietet durch den Mechanismus des démembrement de propriété eine bemerkenswerte Flexibilität. Das Verständnis der Trennung zwischen Nießbrauch und Nackteigentum ist für jeden, der seine Vermögenswerte diversifizieren möchte, unerlässlich. Dieses Konzept ermöglicht es, die Vorrechte des Eigentümers in drei Grundrechte zu unterteilen : l’usus (das Recht, die Sache zu benutzen), le fructus (das Recht, daraus Erträge oder Mieten zu beziehen) et l’abusus (das Recht, über die Sache zu verfügen, insbesondere sie zu verkaufen oder zu verschenken).

Les mécanismes juridiques et la vente en nue propriété

Der démembrement besteht in einer temporären Aufteilung dieser Attribute. Im Rahmen des Verkaufs des Nackteigentums erwirbt der Investor ausschließlich das Abusus. Während eines festen Zeitraums, in der Regel zwischen 15 und 20 Jahren, behält der Verkäufer den Nießbrauch : er bewohnt die Wohnung weiterhin oder bezieht deren Mieten. Im Gegenzug für diesen vorübergehenden Verzicht erhält der Erwerber die Immobilie mit einem sofortigen Abschlag gegenüber dem Marktpreis, häufig zwischen 30 % und 40 %. Dieser Abschlag entspricht rechnerisch dem Wert der Mieten, die der Investor während der gesamten Dauer des démembrement nicht erhalten wird. Diese Konstruktion, ermöglicht durch den Verkauf des Nackteigentums, wird durch eine notarielle Urkunde abgesichert, die die Dauer des Nießbrauchs festschreibt.

Pourquoi choisir cette stratégie patrimoniale avec Skarlett ?

In ein Nackteigentum zu investieren ist aus mehreren Gründen eine erstklassige Vermögensstrategie. Mit der Zusammenarbeit von fachkundigen Akteuren wie Skarlett erhält der Investor Zugang zu hochwertigen Objekten in Gebieten mit hoher Mietnachfrage. Der hauptsächliche Vorteil ist steuerlicher Natur : da der Nackteigentümer während der Dauer des démembrement keine Mieten erhält, unterliegt er keiner Besteuerung auf Mieteinkünfte. Außerdem ermöglicht die Wahl des Verkaufs des Nackteigentums die Herausnahme der Immobilie aus der Bemessungsgrundlage für l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), was einen starken Hebel zur Optimierung darstellt.

Praktisch gesehen eliminiert die Investition über den Verkauf des Nackteigentums die Anforderungen der Vermietungsverwaltung, wie Zahlungsausfälle, Leerstände oder laufende Renovierungsarbeiten, die beim Nießbraucher verbleiben. Mit dem Erlöschen des démembrement erwirbt der Nackteigentümer automatisch das volle Eigentum an der Immobilie. Er ist dann frei, die Wohnung zu verkaufen, selbst zu bewohnen oder zu vermieten und profitiert so von einer mechanischen Wertsteigerung, die der Wiederherstellung des vollen Eigentums entspricht, ohne über zwei Jahrzehnte die Instandhaltungskosten getragen zu haben.

Zusammengefasst ist diese Form des Erwerbs ideal für Anleger mit Kapital, das sie langfristig vermehren möchten, während sie ihren Ruhestand planen. Es ist eine Kapitalisierungslösung, die rechtliche Sicherheit und wirtschaftliche Leistung verbindet. Wenn Sie die Einzelheiten des Verkaufs des Nackteigentums beherrschen, geben Sie sich die Mittel, ein dauerhaftes Immobilienvermögen mit optimiertem Sparaufwand aufzubauen und gleichzeitig die Unwägbarkeiten zu vermeiden, die mit dem Besitz einer klassischen Immobilie einhergehen.