Dans le cadre d’un investissement immobilier, l’achat de biens anciens et rénovés représente une solution idéale pour bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables. En effet, plusieurs dispositifs sont mis en place par l’État afin d’encourager la rénovation du parc immobilier français et de soutenir les investisseurs dans leurs projets. Découvrez comment alléger votre fiscalité grâce à ces mécanismes.
Le dispositif Denormandie : un atout majeur pour vos investissements locatifs
Le dispositif Denormandie a été créé en 2019 pour inciter les particuliers à investir dans des logements anciens nécessitant des travaux, tout en leur faisant bénéficier d’une réduction d’impôts attractive. Ce dispositif s’adresse principalement aux propriétaires bailleurs qui souhaitent acheter un bien immobilier ancien pour le rénover et le mettre en location.
Les conditions pour profiter du dispositif Denormandie
Pour être éligible au dispositif Denormandie, il convient de respecter certaines conditions :
- Acheter un bien immobilier ancien situé dans une commune éligible (centre-ville dégradé, zones tendues ou en revitalisation).
- Réaliser des travaux de rénovation représentant au moins 25% du montant total de l’opération (achat + travaux).
- Mettre le bien en location pendant au moins 6 ans, et respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires fixés par le dispositif.
En mettant en œuvre ces critères, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 21% du montant total de l’opération, selon la durée de mise en location. La défiscalisation immobilière dans l’ancien rénové devient ainsi une option attrayante pour les investisseurs souhaitant bénéficier des avantages fiscaux tout en participant à la revitalisation des centres-villes et en contribuant à l’offre locative.
Exemple concret d’un investissement Denormandie
Imaginons que vous achetiez un appartement ancien à 150 000€, dans une commune éligible. Vous réalisez ensuite 50 000€ de travaux de rénovation, soit un total de 200 000€ d’investissement. Si vous mettez ce bien en location pendant 9 ans, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt de 18%, soit 36 000€ sur l’ensemble de la période (soit 4 000€/an).
D’autres dispositifs intéressants pour alléger votre fiscalité
Outre le dispositif Denormandie, il existe plusieurs autres mécanismes favorisant l’investissement immobilier dans l’ancien rénové :
Le régime Malraux : pour les biens situés en secteur sauvegardé
Le régime Malraux permet aux propriétaires qui réalisent des travaux de restauration d’immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou en zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager (ZPPAUP) de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30% du montant des travaux réalisés, dans la limite de 100 000€ par an. Il offre ainsi une opportunité intéressante de défiscalisation immobilier dans l’ancien rénové.
Les monuments historiques : pour les biens classés ou inscrits
Si vous investissez dans un bien immobilier classé monument historique ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH), vous pourrez déduire de vos revenus fonciers l’intégralité des charges et dépenses liées à sa conservation ou sa restauration. Attention néanmoins, ce dispositif impose également certaines contraintes, notamment en termes de transmission du bien ou de droits de visite.
Les autres avantages fiscaux liés aux travaux de rénovation
En plus des dispositifs spécifiques à l’investissement locatif, réaliser des travaux de rénovation dans un logement ancien peut vous permettre de bénéficier de divers avantages fiscaux :
Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE)
Le CITE concerne les travaux d’amélioration énergétique réalisés dans votre résidence principale, qu’il s’agisse d’un bien neuf ou ancien. Vous pourrez ainsi déduire de votre impôt sur le revenu une partie des dépenses engagées (jusqu’à 30%), dans la limite de plafonds fixés en fonction de la composition de votre foyer.
La TVA réduite à 5,5%
Lorsque vous réalisez des travaux de rénovation énergétique dans un logement ancien, vous pouvez bénéficier d’un taux de TVA réduit à 5,5% sur les matériaux et la main-d’œuvre. Pour en profiter, il est nécessaire que votre logement ait plus de deux ans et respecte certains critères de performance énergétique.
Les aides de l’Agence nationale de l’habitat (Anah)
L’Anah propose des aides financières pour les travaux de rénovation énergétique, sous conditions de ressources. Ces subventions peuvent couvrir jusqu’à 50% du montant total des travaux, dans la limite de 20 000€ ou 25 000€ selon le niveau de revenus.
En conclusion, investir dans l’immobilier ancien rénové offre de belles opportunités pour alléger votre fiscalité tout en valorisant votre patrimoine. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine pour choisir le dispositif le plus adapté à votre situation et optimiser votre investissement.